В начале 1990-х гг. квартиры в сталинских и дореволюционных домах пользовались ажиотажным спросом среди высокобюджетных покупателей — их не останавливали ни затраты на ремонт, ни сложное расселение, ни плохое состояние коммуникаций. Появление современных элитных новостроек заметно снизило статус этой категории недвижимости. О судьбе самого престижного жилья прошлого века рассказывает генеральный директор консалтинговой компании Welhome Анастасия Могилатова.
— Если классифицировать недвижимость старого фонда, то какие категории жилья сегодня ценятся выше всего?
— Наиболее престижными можно считать доходные дома и особняки дореволюционной постройки. Самые известные из них — легендарные здания в Романовом переулке (д. 3 и 5), Дом России на Сретенском бульваре, старинный доходный дом на Поварской улице (д. 20). В советское время здесь проживала высшая партийная элита, военачальники, дипломаты, известные деятели науки и культуры.Надо отметить, что во многих домах этой категории сегодня проводится комплексная реконструкция с заменой коммуникаций и современным оснащением, в результате которой они приобретают характеристики высококлассных объектов. В качестве примера удачной исторической реконструкции можно привести бывший доходный дом Я. А. Рекка (ул. Пречистенка, 13), построенный в 1912 г. по проекту архитектора Гельриха. Все работы были проведены по международным, а не московским стандартам: построен двухуровневый подземный паркинг, заменены все коммуникации, лифты. Возвращены оригинальные интерьеры, в каждой из квартир воссозданы камины. В итоге старинный особняк превратился в клубный дом, вполне соответствующий всем современным характеристикам элитной недвижимости
Из сталинских зданий высоко ценятся знаменитые высотки и Дом на набережной, среди более поздних построек — цековские и совминовские здания, возведенные в конце 1960 — 1980-х гг. А вот типовые сталинки все чаще уступают свои позиции. Хотя часть из них отремонтирована, моральный и физический износ с каждым годом все очевиднее. По всем характеристикам эту недвижимость некорректно сравнивать с элитной. Старые коммуникации, смешанные или деревянные перекрытия, неудобные планировки квартир, отсутствие подземной автостоянки — это далеко не все недостатки сталинок. Современные покупатели высокобюджетного жилья уже привыкли к другому формату, они делают выбор в пользу комфорта.
— Можно ли выделить преимущества квартир в элитных домах прошлого века?
— Основной фактор, по которому эти дома могут конкурировать с самыми престижными современными новостройками, — это уникальное местоположение. Кроме того, старинные особняки зачастую имеют интересное и оригинальное архитектурное решение. Эта характеристика особенно важна сегодня, когда эстетическая составляющая вышла для многих покупателей недвижимости на второе место после расположения. Вероятно, высокий спрос на качественную архитектуру формируется теми клиентами, которые поездили по миру. Кроме того, на московском рынке стали появляться качественные проекты известных зодчих.
Значимым фактором многие считают историю дома. Однако мне кажется, это скорее способ привлечь внимание к объекту, сделать товар штучным, когда он таковым не является, удобный PR-ход. Громкое имя или история серьезной прибавочной стоимости объекту не дают. Поэтому вкладывать средства в покупку именной квартиры с целью инвестиций я бы не рекомендовала.
Из технических преимуществ можно отметить толстые стены в два с половиной — три кирпича, обеспечивающие хорошую тепло- и шумоизоляцию, относительно большие площади квартир, высокие потолки.
— Как можно описать портрет покупателя квартиры в подобных домах? По каким причинам делают выбор в пользу дома с историей, а не новостройки?
— Среди потребителей я бы выделила группу москвичей, у которых такое жилье вызывает ностальгические воспоминания. В этих случаях психологический фактор может быть решающим при покупке. Например, мы продавали квартиру в доме № 3 в Романовом переулке. Хотя цена была выше рыночной, нам удалось реализовать это предложение буквально за месяц. Квартиру приобрел человек, который родился и вырос в центре Москвы, каждый день проходил мимо знаменитого 5-го Дома Советов и всегда хотел в нем жить. Воплотил в реальность детскую мечту.
Мотивы могут быть и более практическими. Нужно учитывать, что месторасположение дома — основной фактор для покупателя, а в центре не так много новостроек, доступных при таком бюджете. Например, можно сравнить цены в том же 5-м Доме Советов и в комплексе апартаментов «Резиденция Знаменка» (ул. Знаменка, 9/12, стр. 1). Если в знаменитом Доме маршалов средняя цена 1 кв. м составляет 22,3 тыс. долл. (а максимальная с эксклюзивным ремонтом — 34,3 тыс. долл.), то средняя стоимость квадрата в новостройке без отделки на Знаменке — 27 тыс. долл. В Доме на набережной (ул. Серафимовича, 2) средняя цена 1 кв. м — 15,6 тыс. долл. По месторасположению этот известный комплекс может быть сравним лишь с «золотой милей», Остоженкой, где средняя цена квадрата на первичном рынке составляет 28,9 тыс. долл., а на вторичном — 26,8 тыс. долл.
Покупателю необходимо учесть еще один важный фактор: проживание в элитном доме требует высоких расходов за обслуживание, содержание же квартиры в старом фонде гораздо менее затратно. Кроме того, жилье на Тверской улице или в Доме на набережной часто приобретают с целью сдачи в аренду иностранным компаниям.
— С какими проблемами могут столкнуться покупатели старых элитных квартир?
— Здесь есть два важных момента. С одной стороны, эта недвижимость была очень популярна в 1990-х гг., так что у квартиры может быть длинная история смены владельцев. Поэтому необходимо особо тщательно подходить к проверке ее юридической чистоты. Кроме того, во многих объектах был произведен так называемый евроремонт. В 1990-е гг. он нередко проходил с многочисленными нарушениями — со сносом несущих стен, переносом санузлов и т.д. Порой такую планировку просто невозможно узаконить.
Одна из частых сложностей — завышенные требования владельцев недвижимости, которые считают, что обладают привлекательным предложением, штучным товаром. Их довольно сложно убедить в обратном. Квартиры в сталинских зданиях вдоль крупных магистралей — Ленинградского, Кутузовского, Ленинского проспектов — часто выставляют по заоблачной цене. В советское время считалось престижным, когда окна выходили на парадные правительственные трассы, а с балкона можно было наблюдать за жизнью города. Сейчас эти окна выходят на шумные, загруженные транспортом шоссе. Данный фактор крайне отрицательно влияет на покупательский интерес и снижает привлекательность жилья. Например, в прошлом году клиентка обратилась к нам с просьбой продать квартиру в сталинском доме на Кутузовском проспекте. В советские и постсоветские годы прошлого века эта жилплощадь считалась бы хорошим приобретением: высокий этаж, окна и большой балкон с колоннами с видом на Кутузовский проспект. Однако сегодня крайне сомнительна инвестиция в квартиру с окнами, выходящими на Третье транспортное кольцо. Учитывая желание собственника продать жилье по явно завышенной цене, мы были вынуждены отказаться от участия в продажах. Насколько мне известно, реализовать объект на этих условиях собственнику так и не удалось.
Помимо этого существуют проблемы, связанные с устаревшими стандартами планировок. Например, в большинстве элитных новостроек предусмотрено не менее двух-трех санузлов. В стандартных сталинских квартирах даже большой площади санузел только один. А наличие несущих стен часто делает невозможным серьезную перепланировку, например, при объединении нескольких квартир в одну.
— Давайте поговорим о динамике цен. Можно ли сказать, что квартиры в домах старого фонда дешевеют и продать подобную недвижимость по высокой цене с каждым годом все сложнее?
— Конечно, чем больше появляется новостроек бизнес- и элиткласса, тем ниже становится относительная ценность и ликвидность жилья старого фонда. Квартиры сохраняют привлекательность на современном рынке только за счет удачного местоположения. Хотя в последнее время, после ограничения строительства в центре Москвы, мы заметили повышение интереса к сталинским и цековским домам. Но говорить об устойчивой тенденции, мне кажется, не стоит.
Цены и предложение | |||
Адрес | Предложение | Цены | Цены на первичном рынке |
Серафимовича ул., 2 | 45 квартир. Площади от 58 до 240 кв. м | Цена 1 кв. м от 9,4 до 27,7 тыс. долл. Средняя цена 1 кв. м — 15,6 тыс. долл. | Средняя цена 1 кв. м в районе Остоженки на первичном рынке — 28,9 тыс. долл. На вторичном — 26,8 тыс. долл./кв. м |
Романов пер., 3 | 6 квартир. Площади от 65 до 253 кв. м | Цена 1 кв. м от 16,6 до 34,3 тыс. долл. Средняя цена 1 кв. м — 22,3 тыс. долл. | По расположению можно сравнить с комплексом апартаментов «Резиденция Знаменка» (Знаменка ул., 9/12, стр. 1), где предлагают апартаменты площадью от 83 до 285 кв. м. Цена 1 кв. м от 23 до 32 тыс. долл. Средняя цена 1 кв. м без отделки — 27 тыс. долл. |
Котельническая наб., 1/15 | 30 квартир. Площади от 44 до 164 кв. м | Цена 1 кв. м от 9,5 до 22,3 тыс. долл. Средняя цена 1 кв. м — 13,7 тыс. долл. | По расположению можно сравнить с двумя комплексами: Тетеринский пер., вл. 18 (ЖК «Шоколад»), где площади квартир составляют от 78 до 395 кв. м. Цена 1 кв. м от 9,8 до 21 тыс. долл. Средняя цена 1 кв. м без отделки — 15,8 тыс. долл.; Станиславского ул., 11. Площади: от 62 до 285 кв. м. На данный момент все квартиры от застройщика проданы. В 2008–2010 гг. диапазон цен составлял от 14 до 16 тыс. долл./кв. м. На вторичном рынке на продажу выставлены квартиры без отделки по ценам от 15,9 до 20 тыс. долл./кв. м. Средняя цена 1 кв. м — 17,6 тыс. долл. |
Кудринская пл., 1, стр. 1 | 15 квартир. Площади от 50 до 240 кв. м | Цена 1 кв. м от 10,2 до 18,7 тыс. долл. Средняя цена 1 кв. м — 13,7 тыс. долл. | Рядом находится элитная новостройка «Трилогия» (Трехгорный Вал, вл. 1, стр. 1), 75 квартир площадью от 68 до 260 кв. м. На данный момент все квартиры от застройщика проданы по цене от 11,2 до 15,3 тыс. долл./кв. м. На вторичном рынке на продажу выставлены квартиры по цене от 11,5 до 21,4 тыс. долл./кв. м. Средняя цена 1 кв. м без отделки составляет 14,3 тыс. долл. |
Сретенский бул., 6/1 | 13 квартир. Площади от 118 до 316 кв. м | Цена 1 кв. м от 10,2 до 20 тыс. долл. Средняя цена 1 кв. м — 13 тыс. долл. | На Бульварном кольце расположен «Дом на Покровском бульваре» (Казарменный пер., вл. 3). Площади от 97 до 411 кв. м. На данный момент от застройщика предлагается только одна квартира площадью 107 кв. м по цене 411 тыс. руб./кв. м. Ранее квартиры продавались в диапазоне от 281 до 553 тыс. руб./кв. м. На вторичном рынке на продажу выставлены квартиры по цене от 10,3 до 18,6 тыс. долл./кв. м. Средняя цена 1 кв. м без отделки составляет 14,2 тыс. долл. |
В рассматриваемых домах на продажу выставлены квартиры различного состояния: есть объекты с эксклюзивным евроремонтом с применением дорогостоящих отделочных материалов, а также те, что требуют капитального ремонта | Все квартиры в новостройках предлагаются без отделки | ||
