В последнее время повилось много интересных статей на тему нашей профессии и ее названия. Довольно хорошую статью написал Сергей Смирнов, где дал весьма подробный анализ понятиям риэлтор и агент. Суть следующая: на рынке нет профессии риэлтор. Ни на нашем, ни на зарубежном. Есть профессия агент по недвижимости. Агенты по недвижимости, объединившись в сообщество, в которое кроме агентов входят также брокеры по недвижимости (позже напишу а том, кто это такие) создали некое обобщающее название - риэлторы (от английского слова Риал Эстейт - недвижимость). Так вот это название не является названием профессии, а всего лишь некий товарный знак. Типа Макдоналдса, Ксерокса или Джипа, названия которых носят у нас довольно часто нарицательный характер: джипами называют все автомобили определенной формы, ксероксами - все копировальные аппараты, макдоналдсами - все предприятия фастфуда. Но это просто товарные знаки, имена собственные, получившие нарицательное значение в простонародном языке. С риэлтором примерно то же самое. Есть, например, известная группа мотобайкеров "Ночные волки", но это совершенно не значит, что "Ночными волками" являются все мотоциклисты.
Надеюсь, про название понятно, теперь поговорим немного о некоторых функциях. Начнем с агента. Изначально в самом определении агентской деятельности существует понятие посреднической деятельности, что в корне неверно. По сути своей агент по недвижимости не является посредником. Он является представителем ОДНОЙ стороны. Примерно как адвокат, посол или, к примеру, пограничник. Ни у кого не возникает мысли сказать, что адвокат - посредник между преступником и судом. Посол - не посредник между своим государством и чужим. Они суть - представители только своей стороны и отстаивают только ее интересы. Помню, когда служил в армии, у нас в части стоял большой плакат: "Пограничник не просто воин - он полпред своей державы на порученном ему участке!" Пограничник  тоже не посредник, он - полпред! (Сейчас вот думаю, что обозначает термин полпред - полноправный или полноценный? Ну, да сейчас не об этом).
По причине полноправного представления интересов одной из сторон появляется принцип доверительности отношений - то есть заинтересованная сторона доверяет своему представителю отстаивать ее интересы перед другой стороной (О доверительности я напишу отдельную статью и размещу ее тут же).
Так является ли агент посредником? Нет, не является! А кто же является посредником? Посредником является брокер. Брокер в недвижимости - это юридическое лицо, объединяющее в себе агентов по недвижимости. В России чаще всего функцию брокеров выполняют агентства недвижимости. Брокер является посредником между агентом и клиентом, агентом и государством, агентом и другими брокерами (или общественными организациями). То есть брокер создает некую благоприятную бизнес-среду для полноценной работы агента - который, как мы помним, не является посредником, а представляет интересы одной из сторон - именно для более качественного представления агентом своих услуг. 
Существует мнение, что посредников на рынке не любят, что от них избавляются. Это действительно имеет место. Но иногда посредничество просто необходимо - без него просто могут остановиться или стать неуправляемыми (или вообще невозможными) важные экономические процессы. При этом посредник не должен быть  спекулянтом или "крышевателем", он должен привносить в процесс определенную пользу.
Именно по причине отсутствия этой пользы посредников и выжимают из процесса. Агентства (брокеры) не объединяются в общественные объединения, потому что эти объединения не формируют нормальной деловой среды для них. Агенты не видят пользы от брокеров (агентств) и уходят с свободное плавание. Им невдомек, что теперь они сами становятся посредниками и их (агентов) клиенты точно так же будут устранять из процесса ;) Идет распад, от которого теряют все: и агенты, и брокеры, и государство, и клиенты (сейчас не буду писать подробно кто и что именно теряет).
Именно поэтому специалисты рынка и пытаются сейчас обсудить вопрос о реформации нашей сферы. Пути предлагаются разные: принятие Закона, создание общественных объединений, МЛС и прочих инструментов. Но начинать нужно с малого. С того, чтобы понять кто есть кто и какова его функция. А потом уже приступать с более сложным шагам. Совместно.
Спасибо за внимание! :) Продолжение следует....